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Comment fonctionne la division de la pleine propriété d’un bien ?

Lorsque la pleine propriété d’un bien est divisée, deux notions apparaissent. Le droit de jouissance qui revient à l’usufruitier concerne

l’occupation du logement,  la perception de loyer si ce dernier est en location. L’autre notion est le droit à la propriété au nu-propriétaire.

Mais qu’est-ce que l’usufruit ?
Cette notion telle qu’elle est définie dans l’article 578 du Code civil est la suivante : « le droit de jouir des choses dont une autre à la propriété, ce dernier ayant la charge d’en conserver la substance ». La personne ayant ce droit jouit pleinement du bien qu’elle occupe. Elle peut dans le cas où le propriétaire loge dans ce bien, lui demander de partir.
Cependant, elle a certaines obligations comme le fait de porter atteinte aux biens. Dans ce cas, elle peut être destituée de son droit d’usufruit par jugement.
Dans le cadre de l’usufruit, le bénéficiaire ne peut pas demander un dédommagement au propriétaire sur les améliorations qu’il aurait effectuées sur le bien.
Si l’entretien incombe à l’usufruitier, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire.
Cependant, chaque cas peut faire l’objet d’une répartition des dépenses. Effectivement, lorsque les réparations concernent la structure du bâtiment, il semble légitime que le nu-propriétaire assure ces charges. Toutefois, si les réparations concernent un élément de la vie courante comme l’ascenseur, la source de chauffage, les frais peuvent pris en compte par l’usufruitier.
Si l’usufruitier décide de ne plus habiter le logement, ce dernier peut le mettre en location avec un bail d’habitation sans l’accord du nu-propriétaire. Dans ce cas, il percevra les loyers.
Dans ce cas, l’usufruitier assure le rôle de bailleur avec les obligations que cela entraîne.
Pour les types de bail, l’accord du nu-propriétaire est obligatoire.
Une autre possibilité qu’un usufruitier est de vendre son usufruit. Ceci est moins courant, car l’acquéreur n’acquiert que l’usufruit et non la propriété du bien.
Toutefois, l’usufruitier ne peut en aucun cas vendre le bien, car cette démarche ne peut être faite que par le propriétaire du bien.

Dans le cas où le bien démembré est en copropriété, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent être représentés par un mandataire. Si ce n’est pas le cas, le syndic gérant la copropriété doit informer les deux parties concernées. Il est donc important lors du démembrement d’un bien dans cette situation d’en informer le syndic rapidement. Ce dernier peut ainsi prévoir la répartition des charges. Si ce dernier n’est pas informé, il peut demander le paiement intégral des charges à l’une ou l’autre des parties.

Ainsi, l’usufruitier a des obligations du fait de son statut ce qui paraît légitime vu que ce dernier a la jouissance du bien. Le nu-propriétaire malgré son statut, a également des obligations envers l’usufruitier.

Le démembrement d’un bien peut être réalisé dans le cas d’une donation par exemple.
L’ensemble des articles gérant la division de la pleine propriété d’un bien est référencé dans le Code civil. Cependant, rien n’interdit à l’usufruitier et au nu-propriétaire d’établir d’autres règles.

 

 
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