Comment gérer les biens en indivision

La première question que l’on se pose dans un premier temps est : qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision est une notion

juridique attachée à la propriété. L’indivision peut-être choisie ou forcée. Le bien en indivision, est un bien non divisible appartenant à un groupe de personnes. Dans le cas d’une indivision choisie, l’ensemble des personnes ont décidé d’acquérir ensemble un bien. Dans le cas d’une indivision forcée, le bien concerné résulte d’une succession, d’une donation, d’un divorce ou de la dissolution d’une société. Dans le cas d’une succession, il peut y avoir deux types d’indivision : avec ou sans usufruitier.
Le bien concerné par l’indivision est nommé indivis. Dans le cas d’une indivision subie, chaque indivisaire détienne le bien à parts égales. Dans une indivision choisie, ils peuvent détenir des parts égales ou non.
L’indivision est souvent compliquée. Elle est souvent à l’origine de conflits entre les indivisaires.
Pour pallier à ces soucis, un certain nombre de règles peuvent être mises en place. Dans le cadre légal, les droits et les obligations de chaque indivisaire sont clairement définies.
L’indivision avait mauvaise réputation jusqu’à ces dernières années. Aujourd’hui grâce à une gestion plus souple, elle est mieux vécue. Comme par exemple, dans le cas d’une succession avec usufruitier, les droits et devoirs de chaque partie sont clairement définis. Ainsi l’usufruitier prend à sa charge toutes les dépenses concernant l’entretien du bien. Concernant les nus-propriétés, les héritiers en indivision, ils  prennent en charge les frais concernant les grosses réparations.
Jusqu’en 2006, toute décision concernant un bien en indivision était soumise à la règle de l’unanimité. Ainsi un seul indivisaire pouvait stopper toute prise de décision. Avec la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, les décisions sont votées sur la règle de la majorité des trois-quarts.
Cette loi ne s’applique pas aux actes de dispositions. Effectivement, dans le cas de la vente du bien en indivision par exemple, la règle de l’unanimité est toujours à respecter.
Avec la loi du 14 mai 2009, loi n° 2009-526, la majorité des deux tiers peut être appliquée pour la vente d’un bien en indivision. Dans ce cas, il faut simplement que la vente soit validée par un juge au préalable.
Pour faciliter l’indivision, il est conseillé d’établir une convention d’indivision. Cette dernière permet d’organiser les rapports entre les indivisaires. Cette convention peut concerner les actes conservatoires du bien comme le paiement des charges et des impôts ou la souscription d’assurance habitation par exemple. Elle peut également concerner les actes d’administration comme la réalisation des réparations d’entretien ou la location du bien en indivision par exemple. Dans le cas d’un héritage, si vous constatez que vos héritiers ne s’entendent pas ou ne s’entendront pas, vous avez la possibilité d’anticiper les difficultés en nommant un mandataire posthume. Ce mandataire décidera des actes d’administration des biens dès votre décès. Les décisions prises par ce mandataire s’imposeront à l’ensemble des héritiers. Il sera tenu, au cours de l’exercice de son mandat, d’informer les héritiers. Dans le cas d’un mandataire posthume, les héritiers disposent de recours s’ils leur semblent que la gestion faite par le mandataire nuit à leurs intérêts.
Une autre manière pour éviter les conflits entre les  indivisaires est de créer une société civile immobilière pour la gestion du bien en indivision. Les indivisaires deviennent des associés d’une société dont les règles d’administration et les statuts sont définis. La gestion de cette SCI peut être confiée à un gérant. Mais cette solution entraîne des frais supplémentaires ainsi que des obligations supplémentaires dues à la gestion de la société.
Pour échapper à ces conflits de biens en indivision, la donation-partage ou le testament partage sont souvent la bonne solution quand cela est possible.