Recherche personnalisée
Recherche personnalisée
Partagez:
 

Comment gérer les biens en indivision

La première question que l’on se pose dans un premier temps est : qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision est une notion

juridique attachée à la propriété. L’indivision peut-être choisie ou forcée. Le bien en indivision, est un bien non divisible appartenant à un groupe de personnes. Dans le cas d’une indivision choisie, l’ensemble des personnes ont décidé d’acquérir ensemble un bien. Dans le cas d’une indivision forcée, le bien concerné résulte d’une succession, d’une donation, d’un divorce ou de la dissolution d’une société. Dans le cas d’une succession, il peut y avoir deux types d’indivision : avec ou sans usufruitier.
Le bien concerné par l’indivision est nommé indivis. Dans le cas d’une indivision subie, chaque indivisaire détienne le bien à parts égales. Dans une indivision choisie, ils peuvent détenir des parts égales ou non.
L’indivision est souvent compliquée. Elle est souvent à l’origine de conflits entre les indivisaires.
Pour pallier à ces soucis, un certain nombre de règles peuvent être mises en place. Dans le cadre légal, les droits et les obligations de chaque indivisaire sont clairement définies.
L’indivision avait mauvaise réputation jusqu’à ces dernières années. Aujourd’hui grâce à une gestion plus souple, elle est mieux vécue. Comme par exemple, dans le cas d’une succession avec usufruitier, les droits et devoirs de chaque partie sont clairement définis. Ainsi l’usufruitier prend à sa charge toutes les dépenses concernant l’entretien du bien. Concernant les nus-propriétés, les héritiers en indivision, ils  prennent en charge les frais concernant les grosses réparations.
Jusqu’en 2006, toute décision concernant un bien en indivision était soumise à la règle de l’unanimité. Ainsi un seul indivisaire pouvait stopper toute prise de décision. Avec la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, les décisions sont votées sur la règle de la majorité des trois-quarts.
Cette loi ne s’applique pas aux actes de dispositions. Effectivement, dans le cas de la vente du bien en indivision par exemple, la règle de l’unanimité est toujours à respecter.
Avec la loi du 14 mai 2009, loi n° 2009-526, la majorité des deux tiers peut être appliquée pour la vente d’un bien en indivision. Dans ce cas, il faut simplement que la vente soit validée par un juge au préalable.
Pour faciliter l’indivision, il est conseillé d’établir une convention d’indivision. Cette dernière permet d’organiser les rapports entre les indivisaires. Cette convention peut concerner les actes conservatoires du bien comme le paiement des charges et des impôts ou la souscription d’assurance habitation par exemple. Elle peut également concerner les actes d’administration comme la réalisation des réparations d’entretien ou la location du bien en indivision par exemple. Dans le cas d’un héritage, si vous constatez que vos héritiers ne s’entendent pas ou ne s’entendront pas, vous avez la possibilité d’anticiper les difficultés en nommant un mandataire posthume. Ce mandataire décidera des actes d’administration des biens dès votre décès. Les décisions prises par ce mandataire s’imposeront à l’ensemble des héritiers. Il sera tenu, au cours de l’exercice de son mandat, d’informer les héritiers. Dans le cas d’un mandataire posthume, les héritiers disposent de recours s’ils leur semblent que la gestion faite par le mandataire nuit à leurs intérêts.
Une autre manière pour éviter les conflits entre les  indivisaires est de créer une société civile immobilière pour la gestion du bien en indivision. Les indivisaires deviennent des associés d’une société dont les règles d’administration et les statuts sont définis. La gestion de cette SCI peut être confiée à un gérant. Mais cette solution entraîne des frais supplémentaires ainsi que des obligations supplémentaires dues à la gestion de la société.
Pour échapper à ces conflits de biens en indivision, la donation-partage ou le testament partage sont souvent la bonne solution quand cela est possible.

 
Partagez

1 Commentaire le Comment gérer les biens en indivision

  1. Mes parents désirent faire une donation de leurs biens avant la fin de l’année pour des raisons d’augmentation des frais de donation prévus en 2012 et se libérer de la gestion de leur patrimoine.

    Ce patrimoine est composé de terres agricoles d’une valeur globale de 115 000 €, et d’un bâtiment de ferme (insalubre pour un logement à ce jour) d’une valeur de 100 000€, prix donné par le notaire qui c’est basé selon la valeur vénale des terres agricoles publiées au JO du 05/02/2009.

    Concernant les terres agricoles celles-ci sont en fermage, et mes parents bénéficient de l’usufruit.
    Notre famille était composée de 5 frères et sœurs.
    Malheureusement nous avons perdu un frère il y a 2ans. Ces trois filles majeures (2 salariées,1 étudiante) reçoivent la part de mon frère.

    Mes parents désirent faire une donation tout en gardant l’usufruit.

    Nous avons déjà eu une entrevue avec un notaire, et celui-ci n’est pas très loquasse et est très avare d’explications et de conseils.

    1ère entrevue :
    Lecture des biens et estimation approximative des biens par le notaire
    Diffusion de la liste des éléments, et pour mots : « à vous de vous arranger ».
    Sans trop d’explications de la part du notaire.

    2ème entrevue :
    Nos parents nous orientaient davantage vers une indivision, car ils ne voudraient pas voir partir leurs biens, qu’ils ont eus en héritage de leurs parents.
    Donc re-discussions et dixit le notaire, « ça change tout diminution des frais ».
    Toujours Sans trop d’explications par le notaire.
    Coût approximatif des frais 7100 € maxi pour une donation en indivision
    J’ai demandé un devis explicatif.
    Réponse : « pas de devis tant que les écrits ne seront pas fais ».
    Cela me paraît excessif et non correct.
    En plus, nous subissons une pression de la part du notaire, si nous ne donnons pas de réponse avant la fin du mois, pour lui impossibilité de faire les écrits avant la prochaine augmentation.

    Nous sommes incapables à ce jour de prendre une décision car nous ne savons pas financièrement ce que cela va coûter à chacun d’entre nous, nous n’en voyons pas les avantages ni les inconvénients, nous ne sommes pas juriste !
    Les termes employés par le notaire sont inconnus de notre vocabulaire
    Pouvez-vous nous aider en répondant à nos interrogations :
    Quelle est la meilleure solution pour tout le monde ?
    Donation au partage ou une indivision ?
    Ce qui change en 2012, donation au partage ?
    Ce qui change en 2012, donation en indivision ?
    Comment faire un partage équitable, terres agricoles et bâtiment de ferme ?
    Les terres agricole se vendent –elles facilement ?
    Qui paye les impôts après donation ?
    Si nue-propriété doit on verser une rente en plus s’ils gardent l’usufruit
    Si oui de combien et comment ?
    Que se passe t-il si revente lors du décès des parents ?
    Merci pour votre aide.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.

*



 
Sur réseaux sociaux
Facebook
Twitter
2017 © Lionandcat Technologies - Suite #369, 925 Boul. de Maisonneuve West, Montréal, Québec, Canada, H3A 0A5. Tous droits réservés.