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Comment est évalué un bien ?

Lors d’une estimation dans le cadre d’une succession, d’une donation ou d’une vente d’un bien, on évoque la valeur vénale

de ce dernier. Ce paramètre est également utilisé dans le calcul de l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune. Cette donnée est donc importante et essentielle à toute transaction, car elle détermine l’assiette de calcul des différents impôts ou droits au moment des transactions citées ci-dessus. Cependant, cette dernière n’a pas une définition précise.
Pour redéfinir rapidement la valeur vénale, on peut considérer que cette dernière est le prix du bien si ce dernier était vendu. Mais attention, un contribuable qui sous-estime la valeur vénale d’un bien peut faire l’objet d’un redressement par le fisc.
Étant donné qu’il n’existe pas de règle de calcul pour la détermination de la valeur vénale, on considère que cette dernière est égale à la valeur du marché. Cette valeur dépend de ce fait de l’offre et de la demande dans le marché réel, mais également de l’état du bien en question.
Si le fisc détermine une valeur différente du bien de celui du contribuable, l’administration fiscale doit prouver la valeur réelle en notifiant aux contribuables les éléments qui lui ont permis de fixer cette valeur. Vous pouvez faire appel à des juges pour qu’ils exercent leur contrôle sur les justifications apportées par le fisc. Effectivement, ces derniers ont la possibilité de prendre en considération d’autres éléments qui pourraient aller dans le sens du contribuable. Ils sont d’autant plus souples lorsque la comparaison avec des biens similaires n’est pas possible. Effectivement, le fisc détermine la valeur vénale par comparaison avec la valeur de biens de nature similaire.
De plus, il est important de savoir qu’un bien est estimé au moment de l’événement qui génère l’impôt.
La détermination de la valeur d’un bien est différente si ce dernier est libre ou occupé. Effectivement si le bien en question est loué un abattement peut être déterminé par le fisc ou par les juges. Cependant, cette décote n’est pas déterminée par un barème. En pratique, la décote peut aller de 10 à 40 % selon les contraintes résultant du bail de location. Sont exclus de l’application de cette décote les beaux liés aux régimes spéciaux d’investissement tel que les investissements de type Scellier. Dans le cas où le propriétaire occupe le bien, l’estimation est plus difficile. En principe, on considère que la valeur vénale est égale à la valeur libre de toute occupation. Cependant, dans le cas d’une estimation de patrimoine pour l’impôt de solidarité sur la fortune, le propriétaire peut appliquer un abattement de 30 % si le bien est défini comme étant sa résidence principale.
Il existe d’autres abattements applicables. Ces derniers sont liés aux droits de propriété et des contraintes qui y sont associées. Ainsi un bien en indivision peut donner lieu à un abattement. Ainsi un bien en indivision soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune peut voir sa valeur vénale diminuée d’une décote. Pour cela, il faut que l’indivision ne résulte pas d’une donation d’une succession.
Il est difficile pour un contribuable de connaitre la valeur vénale exacte de ces biens. Vous avez la possibilité de faire évaluer vos biens par des professionnels afin d’avoir une valeur au plus juste de ces derniers.

 
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