Trouble de voisinage causé par un locataire et responsabilité du propriétaire

Pourvoi de cassation numéro 03-11362 du trente juin deux mille quatre. Jugement rendu par la Chambre civile 3, session présidée

par M.Weber. L’affaire oppose une propriétaire d’un lot dit ici numéro 2 qu’elle a loué, en conflit avec la propriétaire du lot contigu au sien, le lot numéro 3. L’affaire ici met en cause le droit de la propriétaire du lot numéro 2 à le louer, aux droits et obligations de la propriétaire du lot numéro 3.

En effet, les lots en question sont des lois à destination de véhicules, c’est-à-dire qu’ils permettent d’y garer des véhicules. Les deux lots étant contigus, la propriétaire du lot numéro 3 devait, selon les termes de son contrat de vente, donner le droit de passage de la propriétaire du lot numéro 2 via son propre lot, puisque le lot numéro 2 était enclavé.

La propriétaire du lot numéro 2 avait loué son lot à un couple et la propriétaire du lot numéro 3 refusait l’accès du couple au lot numéro 2 sous le prétexte que des propriétaires d’un lot faisant partie d’une copropriété ne peuvent disposer de leurs lots à leur guise, puisque cela entraîne un état dit de servitude juridique (le locataire étant alors soumis à un contrat, le propriétaire ayant donc un «soumis»).

Or, selon les termes des contrats de vente des dits lots, la Cour de Cassation a mit en avant le fait que l’obligation de la propriétaire du lot numéro 2 à donner accès à son lot à la propriétaire du lot numéro2, contigu au sien , état également constitutif d’un état de servitude. En effet, la propriétaire se devait dès l’achat de son lot numéro 3, rendre l’accès au lot étant contigu au sien jour et nuit et à n’importe quelle heure, et cela la fait être considérée alors comme dans un état de servitude réel et perpétuel.

Ceci étant, la Cour de Cassation a rejeté la mise sous astreinte de la propriétaire du lot numéro 2, étant admis qu’elle avait tout à fait le droit de louer son lot.

Les actes de vente stipulant l’obligation pour la propriétaire du lot numéro 3 à donner accès au lot numéro 2 peuvent alors tout à fait être «hérités» en vue du locataire du dit lot. Autrement dit, la location du lot étant légale, la propriétaire du lot numéro 3 a également l’obligation de rendre possible l’accès au lot lui étant contigu aux locataires du dit lot, et non uniquement à sa propriétaire. Le droit des locataires est à préciser ; il n’est pas personnel, mais de servitude (c’est en qualité de locataires qu’ils bénéficient du droit de passage sur le lot numéro 3 pour accéder au lot numéro 2).

Le trouble causé par la propriétaire du lot numéro 3 sortant alors du cadres des inconvénients moyens dus à la résidence partagée (sous forme de location ou en copropriété), donc de voisinage, et que la demande de la seconde propriétaire a été jugée irrecevable, la Cour de Cassation a cassé le jugement préalablement rendu rendant coupable la première propriétaire de la voie de fait commise par ses locataires (ils se seraient un jour garé et leur véhicule aurait empiété de vingt centimètres sur l’emplacement du lot numéro 3). Elle ne peut en effet être jugée responsable des agissements de ses locataires.

On peut donc en déduire deux choses : les propriétaires ne sauraient être considérés responsables des agissements de leur(s) locataire(s), et les obligations des contrats de vente envers les autres propriétaires éventuels en cas de copropriété sont applicables au(x) possible(s) locataire(s) de ces derniers.